概览
大多数房产「投资回报率计算器」把年租金除以购买价格，就管这叫收益率。这个数字忽略了购置税、中介费、空置、管理、维护和资金成本——而恰恰是这些共同决定一笔交易是否成立。
这个智能体做真正的核算。它构建完整的购置成本，测算扣除每一项经常性支出后的净营业收入，并给出毛收益率、净收益率、现金回报率，以及这笔交易要活下来所需的盈亏平衡出租率。
有两点让它对专业人士可用。每个数字都带着它所依赖的假设，因此你可以对输入提出异议，而不是对结论。它还会跑下行情形——租金低 10%、空置更高、利率上行——让你看到要出多少差错，这笔交易才会不成立。
当某个数字确实无从得知时，它会直说，并给出区间，而不是编造精确度。
价值
minutes, not hours
几分钟完成核算
分析师在表格里要花一个下午的活。
交易之间可比
每次都是同一套成本结构和同一批假设，两处物业才真的能比较。
经得起投资人追问
每个数字都能追溯到一项写明的输入，而不是一个没有解释的合计。
功能说明
整个成本结构，不只是价格
购置税、中介与律师费、家具和交易成本默认计入，而不是被遗漏。
净收益率，而不是好看的那个
毛收益率、扣除运营成本后的净收益率，以及对实际投入资金的现金回报率。
盈亏平衡出租率
低于这个出租率，物业就无法自养——这是决定风险的那一个数字。
下行情形是算出来的，不是提一句
租金低 10%、空置更高、融资更贵——每一项都给出对回报的影响。
假设摆在表面
每一项输入都写明并注明来源，让你对假设提出异议，而不是对结论。
对空白诚实
不知道的物业管理费就报为未知并给出区间，绝不编成一个精确数字。
这会改变什么
这会如何改变你的一周
- 它接手的工作
- 在做出承诺之前核算一笔交易——收益率、成本、敏感性。
- 目前由谁完成
- 投资人本人，在一份从别人那里接手的表格里。
- 多久一次
- 每一笔考虑中的交易。
- 通常的人工投入
- 一份站得住脚的核算，每处物业要花半天。
为什么偏偏是房地产。把假设讲出来，数字才可被质疑，而这是唯一值得据以行动的那种数字。
无人值守运行
由你或某个事件启动，然后自行完成。没有什么需要等人坐到工位前。
每一次都是同一标准
第两百件与第一件用同一把尺子衡量。一致性正是人做不到长期保持的部分。
它无法自行采取行动
房产投资分析师 没有任何发送、支出或承诺的途径。正是这个限制，让依据它的输出行动是安全的。
运行方式
该智能体通过 PROMIVO 运行时在服务器端运行。每次运行都会逐步记录，每次工具调用在执行前都会进行权限检查。
- 1输入按智能体的输入结构进行校验
- 2模型claude-opus-5，并自动回退
- 3工具extract_structured_data
- 4权限自动执行 READ 级操作；更高的等待你批准
- 5输出符合输出结构的结构化结果
- 6日志记录 token、耗时和每一个步骤
演示
演示数据Illustrative sample output, abridged.
输入
{
"currency": "USD",
"location": "Istanbul, Türkiye",
"propertyType": "2+1 apartment",
"purchasePrice": 250000,
"expectedMonthlyRent": 1400
}输出
{
"returns": {
"paybackYears": 24.4,
"netYieldPercent": 4.1,
"cashOnCashPercent": 4.1,
"grossYieldPercent": 6.7,
"breakEvenOccupancyPercent": 61.2
},
"unknowns": [
{
"item": "Annual service charge (aidat)",
"rangeAssumed": "USD 600–1,400",
"effectOnResult": "Net yield moves between 3.8% and 4.4%."
}
],
"disclaimer": "This is an analysis of the figures supplied under the assumptions listed. It is not investment, tax or legal advice.",
"sensitivity": [
{
"comment": "Still covers costs, but payback extends beyond 29 years.",
"scenario": "Rent 10% below expectation",
"netYieldPercent": 3.4
},
{
"comment": "Break-even occupancy is 61%, so this remains survivable.",
"scenario": "One extra month vacant each year",
"netYieldPercent": 3.5
}
]
}使用条件
集成
无需集成。
开始之前
- 购买价格与预期租金
- 所在位置，以便对当地成本作出判断
- 任何已知数字：税费、佣金、物业管理费、融资条件
- 需要 全量访问 套餐或更高
使用场景
看房前先筛
核算十条房源，只去看活下来的那两处。
面向投资人的分析
给买家一份他能核对的数字，而不是一份宣传册。
组合比较
在同一基准上对持有或候选物业排序。
价格
常见问题
这算财务建议吗？
不算。这是对你提供的数字所做的分析，依据的是它公开写明的假设。它不建议你投资，并在每一份结果中都这样说明。投资决策需要一位了解你处境的持牌顾问。
如果我不知道物业管理费或税率呢？
它会把该数字报为未知，采用一个写明的区间，并展示结果在这个区间内会变动多少——而不是编一个让分析看起来完成了的数字。
这和收益率计算器有什么不同？
计算器是用租金除以价格。这里构建的是完整购置成本，测算扣除每一项经常性支出后的净收入，给出盈亏平衡出租率，并跑下行情形。差别通常体现为实际回报的好几个百分点。
评价
客户运行过该智能体后，评价功能将开放。
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