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Analista de Investimento Imobiliário

Cada número mostra suas premissas, e o que acontece se elas estiverem erradas

Versão 2Publicado em 1 de set. de 2026
ImobiliárioExtractclaude-opus-5Read-only · auto6 hard rules5 handover rulesResult
6regras rígidas
Coisas que ele nunca pode fazer, impostas em toda execução
5regras de repasse
Condições em que ele para e entrega o trabalho a uma pessoa
10campos de saída
Um resultado estruturado, não um parágrafo para reler
≤4passos por execução
Trabalho delimitado: no máximo 3 chamadas de ferramenta, impostas pelo runtime

Somente leitura, por projeto. Este agente não tem caminho para enviar, gastar, publicar ou assumir nada. Onde esse limite é o produto, tirá-lo tiraria o motivo para confiar no resultado.

Ligações ativas da versão 2. Os nós de ferramenta são as capacidades que este agente está autorizado a chamar — nada além disso pode rodar.

Visão geral

A maioria das 'calculadoras de ROI' de imóveis divide o aluguel anual pelo preço de compra e chama isso de rendimento. Esse número ignora imposto de aquisição, taxas de agência, vacância, administração, manutenção e o custo do dinheiro — que juntos decidem se o negócio se sustenta.

Este agente faz o underwriting de forma adequada. Ele constrói o custo total de aquisição, modela a receita operacional líquida após cada custo recorrente, e reporta o rendimento bruto, o rendimento líquido, o retorno sobre o capital investido (cash-on-cash return) e a ocupação de equilíbrio necessária para o negócio se sustentar.

Duas coisas o tornam utilizável por um profissional. Cada valor carrega a premissa em que se baseia, então você pode discordar do dado de entrada em vez da conclusão. E ele roda o cenário adverso — aluguel 10% menor, vacância maior, taxas mais altas — para que você veja quanto precisa dar errado antes que o negócio pare de funcionar.

Quando um número é genuinamente desconhecido, ele diz isso e mostra a faixa de valores em vez de inventar precisão.

Benefícios

minutes, not hours

Underwriting em minutos

O que um analista faz em uma planilha ao longo de uma tarde.

Comparável entre negócios

Mesma pilha de custos e mesmas premissas todas as vezes, para que dois imóveis possam de fato ser comparados.

Defensável perante um investidor

Cada valor rastreável até um dado de entrada declarado, em vez de um total sem explicação.

O que faz

  • A pilha completa de custos, não apenas o preço

    Imposto de aquisição, taxas de agência e jurídicas, custos de mobília e de fechamento são incluídos por padrão em vez de esquecidos.

  • Rendimento líquido, não o mais favorável

    Rendimento bruto, rendimento líquido após custos operacionais, e retorno sobre o capital efetivamente investido (cash-on-cash return).

  • Ocupação de equilíbrio

    A taxa de ocupação abaixo da qual o imóvel deixa de se sustentar — o único número que decide o risco.

  • Cenário adverso modelado, não apenas mencionado

    Aluguel 10% abaixo, vacância maior, financiamento mais caro — cada um com seu efeito sobre o retorno.

  • Premissas à mostra

    Cada dado de entrada é declarado e tem sua fonte indicada, para que você discuta a premissa em vez da conclusão.

  • Honesto sobre lacunas

    Uma taxa de condomínio desconhecida é reportada como desconhecida, com uma faixa de valores, nunca inventada como um número preciso.

O que isso muda

O que isso muda na sua semana

Ele assume
Fazer o underwriting de um negócio — rendimentos, custos, sensibilidades — antes de se comprometer.
Hoje quem faz é
O investidor, em uma planilha herdada de outra pessoa.
Com que frequência
A cada negócio considerado.
Esforço manual típico
Um underwriting defensável leva meio dia por imóvel.

Por que Imobiliário em particular. Declarar premissas torna o número discutível, que é o único tipo de número que vale a pena usar para agir.

  • Roda sem supervisão

    Você ou um evento dá a partida, e ele chega ao fim sozinho. Nada fica esperando alguém estar na mesa.

  • O mesmo padrão todas as vezes

    O ducentésimo item recebe o mesmo rigor do primeiro. A constância é a parte que as pessoas não conseguem sustentar.

  • Ele não pode agir por conta própria

    Analista de Investimento Imobiliário não tem caminho para enviar, gastar ou assumir compromissos. É esse limite que torna seguro agir com base no que ele entrega.

Como roda

Este agente é executado no servidor, pelo ambiente de execução da PROMIVO. Cada execução é registada passo a passo e cada chamada de ferramenta tem as permissões verificadas antes de ser executada.

  1. 1EntradaValidada contra o esquema de entrada do agente
  2. 2Modeloclaude-opus-5 com fallback automático
  3. 3Ferramentasextract_structured_data
  4. 4PermissõesExecuta automaticamente as ações de nível READ; tudo acima disso espera aprovação
  5. 5SaídaResultado estruturado, conforme o esquema de saída
  6. 6RegistroTokens, duração e cada passo ficam registrados

Demonstração

Dados de demonstraçãoIllustrative sample output, abridged.

Entrada

{
  "currency": "USD",
  "location": "Istanbul, Türkiye",
  "propertyType": "2+1 apartment",
  "purchasePrice": 250000,
  "expectedMonthlyRent": 1400
}

Saída

{
  "returns": {
    "paybackYears": 24.4,
    "netYieldPercent": 4.1,
    "cashOnCashPercent": 4.1,
    "grossYieldPercent": 6.7,
    "breakEvenOccupancyPercent": 61.2
  },
  "unknowns": [
    {
      "item": "Annual service charge (aidat)",
      "rangeAssumed": "USD 600–1,400",
      "effectOnResult": "Net yield moves between 3.8% and 4.4%."
    }
  ],
  "disclaimer": "This is an analysis of the figures supplied under the assumptions listed. It is not investment, tax or legal advice.",
  "sensitivity": [
    {
      "comment": "Still covers costs, but payback extends beyond 29 years.",
      "scenario": "Rent 10% below expectation",
      "netYieldPercent": 3.4
    },
    {
      "comment": "Break-even occupancy is 61%, so this remains survivable.",
      "scenario": "One extra month vacant each year",
      "netYieldPercent": 3.5
    }
  ]
}

Requisitos

Integrações

Nenhuma integração necessária.

Antes de começar

  • Preço de compra e aluguel esperado
  • Localização, para que os custos locais possam ser considerados
  • Quaisquer valores conhecidos: impostos, taxas, taxas de condomínio, condições de financiamento
  • Requer o plano Acesso total ou superior

Casos de uso

Triagem antes da visita

Faça o underwriting de dez anúncios e visite os dois que se sustentam.

Análise voltada ao investidor

Dê ao comprador números que ele pode verificar, em vez de um folheto.

Comparação de portfólio

Classifique imóveis detidos ou candidatos com base nos mesmos critérios.

Preço

Acesso total

Cobrado mensalmente pela sua assinatura PROMIVO. Cancele quando quiser.

As execuções consomem a cota do seu plano para execuções de agentes e tokens. Veja limites do plano

Perguntas frequentes

Isto é assessoria financeira?

Não. É uma análise dos números que você fornece, sob premissas declaradas abertamente. O agente não recomenda que você invista, e afirma isso em cada resultado. Decisões de investimento exigem um consultor licenciado que conheça sua situação.

E se eu não souber a taxa de condomínio ou a alíquota de imposto?

Ele reporta o valor como desconhecido, usa uma faixa declarada, e mostra o quanto o resultado varia dentro dessa faixa — em vez de inventar um número que faça a análise parecer concluída.

Qual a diferença em relação a uma calculadora de rendimento?

Uma calculadora divide o aluguel pelo preço. Este agente constrói o custo total de aquisição, modela a receita líquida após cada custo recorrente, reporta a ocupação de equilíbrio, e roda o cenário adverso. A diferença geralmente aparece como vários pontos percentuais no retorno real.

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