GayrimenkulÖne çıkan

Gayrimenkul Yatırım Analisti

Her rakam kendi varsayımını gösterir — ve o varsayım yanlış çıkarsa ne olacağını da

Sürüm 2Yayımlanma: 1 Eyl 2026
GayrimenkulExtractclaude-opus-5Read-only · auto6 hard rules5 handover rulesResult
6katı kural
Asla yapmaması gerekenler, her çalıştırmada uygulanır
5devretme kuralı
Durup işi bir kişiye devrettiği koşullar
10çıktı alanı
Yeniden okumanız gereken bir paragraf değil, yapılandırılmış bir sonuç
≤4çalıştırma başına adım
Sınırlı iş: en fazla 3 araç çağrısı, çalışma zamanı tarafından uygulanır

Tasarımı gereği salt okunur. Bu ajanın hiçbir şeyi gönderme, harcama, yayımlama veya işleme alma yolu yoktur. Bu sınırın kendisi ürün olduğunda, onu kaldırmak çıktıya güvenmenin nedenini de kaldırır.

Sürüm 2 için canlı bağlantı şeması. Araç düğümleri, bu ajanın çağırmaya kayıtlı olduğu yeteneklerdir — başka hiçbir şey çalışamaz.

Genel bakış

Çoğu gayrimenkul 'ROI hesaplayıcısı' yıllık kirayı satın alma fiyatına bölüp buna getiri der. Bu rakam tapu harcını, emlak komisyonunu, boşluk oranını, yönetim giderlerini, bakımı ve para maliyetini yok sayar — oysa bir anlaşmanın işleyip işlemediğine birlikte bunlar karar verir.

Bu ajan düzgün bir şekilde değerlendirme yapar. Toplam edinme maliyetini oluşturur, her tekrarlayan maliyetten sonra net işletme gelirini modeller ve brüt getiriyi, net getiriyi, nakit-üzerine-nakit getirisini ve anlaşmanın ayakta kalabilmesi için gereken başabaş doluluk oranını raporlar.

Bir profesyonel tarafından kullanılabilir olmasını sağlayan iki şey var. Her rakam dayandığı varsayımı taşır, böylece sonuçla değil girdiyle aynı fikirde olmayabilirsiniz. Ve olumsuz senaryoyu çalıştırır — kira %10 daha düşük, boşluk oranı daha yüksek, faizler artmış — böylece anlaşmanın işlemez hale gelmesi için ne kadar şeyin ters gitmesi gerektiğini görürsünüz.

Bir rakamın gerçekten bilinmediği durumlarda bunu söyler ve kesinlik uydurmak yerine aralığı gösterir.

Faydalar

minutes, not hours

Dakikalar içinde değerlendirme

Bir analistin bir öğleden sonra boyunca bir elektronik tabloda yaptığı işi yapar.

Anlaşmalar arasında karşılaştırılabilir

Her seferinde aynı maliyet yapısı ve aynı varsayımlar, böylece iki mülk gerçekten karşılaştırılabilir.

Bir yatırımcıya karşı savunulabilir

Her rakam, açıklanmamış bir toplam yerine belirtilmiş bir girdiye kadar izlenebilir.

Ne yapar

  • Sadece fiyat değil, tüm maliyet yapısı

    Tapu harcı, emlak ve avukatlık ücretleri, mobilya ve kapanış maliyetleri unutulmak yerine varsayılan olarak dahil edilir.

  • Gerçek net getiri, süslenmiş değil

    Brüt getiri, işletme maliyetlerinden sonra net getiri ve fiilen yatırılan para üzerinden nakit-üzerine-nakit getirisi.

  • Başabaş doluluk oranı

    Altına düşüldüğünde mülkün kendini karşılamayı bıraktığı doluluk oranı — riski belirleyen tek rakam.

  • Olumsuz senaryo modellenir, sadece bahsedilmez

    Kira %10 düşük, boşluk oranı daha yüksek, finansman daha pahalı — her birinin getiri üzerindeki etkisiyle birlikte.

  • Varsayımlar açıkta

    Her girdi belirtilir ve kaynağı gösterilir, böylece sonuçla değil varsayımla tartışırsınız.

  • Eksiklikler konusunda dürüst

    Bilinmeyen bir aidat, kesin bir rakam olarak uydurulmaz; bilinmiyor olarak ve bir aralıkla raporlanır.

Neyi değiştirir

Haftanızda neyi değiştirir

Devraldığı iş
Bir anlaşmayı taahhüt etmeden önce değerlendirme — getiriler, maliyetler, duyarlılıklar.
Bugün kim yapıyor
Yatırımcının kendisi, başkasından kalma bir elektronik tabloda.
Ne sıklıkla
Değerlendirilen her anlaşma için.
Tipik el emeği
Savunulabilir bir değerlendirme, mülk başına yarım gün sürer.

Neden özellikle Gayrimenkul. Varsayımları belirtmek rakamı tartışılabilir kılar, ve harekete geçmeye değer tek rakam türü de budur.

  • Gözetimsiz çalışır

    Siz ya da bir olay başlatır, kendisi bitirir. Hiçbir şey birinin masa başında olmasını beklemez.

  • Her seferinde aynı standart

    İki yüzüncü kalem, birincinin tutulduğu çıtada tutulur. Tutarlılık, insanların sürdüremediği kısımdır.

  • Kendi başına harekete geçemez

    Gayrimenkul Yatırım Analisti için gönderme, harcama veya taahhüt etme yolu yoktur. Çıktısına güvenle dayanabilmenizin nedeni tam da bu sınırdır.

Nasıl çalışır

Bu ajan, PROMIVO çalışma zamanı üzerinden sunucu tarafında çalışır. Her çalıştırma adım adım kaydedilir ve her araç çağrısı yürütülmeden önce izin kontrolünden geçer.

  1. 1GirdiAjanın girdi şemasına göre doğrulanır
  2. 2Modelclaude-opus-5, otomatik yedekle
  3. 3Araçlarextract_structured_data
  4. 4İzinlerREAD eylemleri otomatik çalıştırır; daha yükseği onay bekler
  5. 5ÇıktıÇıktı şemasına uyan yapılandırılmış sonuç
  6. 6KayıtToken, süre ve her adım kaydedilir

Demo

Demo veriIllustrative sample output, abridged.

Girdi

{
  "currency": "USD",
  "location": "Istanbul, Türkiye",
  "propertyType": "2+1 apartment",
  "purchasePrice": 250000,
  "expectedMonthlyRent": 1400
}

Çıktı

{
  "returns": {
    "paybackYears": 24.4,
    "netYieldPercent": 4.1,
    "cashOnCashPercent": 4.1,
    "grossYieldPercent": 6.7,
    "breakEvenOccupancyPercent": 61.2
  },
  "unknowns": [
    {
      "item": "Annual service charge (aidat)",
      "rangeAssumed": "USD 600–1,400",
      "effectOnResult": "Net yield moves between 3.8% and 4.4%."
    }
  ],
  "disclaimer": "This is an analysis of the figures supplied under the assumptions listed. It is not investment, tax or legal advice.",
  "sensitivity": [
    {
      "comment": "Still covers costs, but payback extends beyond 29 years.",
      "scenario": "Rent 10% below expectation",
      "netYieldPercent": 3.4
    },
    {
      "comment": "Break-even occupancy is 61%, so this remains survivable.",
      "scenario": "One extra month vacant each year",
      "netYieldPercent": 3.5
    }
  ]
}

Gereksinimler

Entegrasyonlar

Entegrasyon gerekmez.

Başlamadan önce

  • Satın alma fiyatı ve beklenen kira
  • Konum, böylece yerel maliyetler değerlendirilebilir
  • Bilinen tüm rakamlar: vergiler, ücretler, aidatlar, finansman koşulları
  • Tam Erişim planı veya üstü gerekir

Kullanım senaryoları

Görmeden önce eleme

On ilanı değerlendirin ve ayakta kalan ikisini ziyaret edin.

Yatırımcıya yönelik analiz

Bir alıcıya bir broşür yerine kontrol edebileceği rakamlar verin.

Portföy karşılaştırması

Elde tutulan veya aday mülkleri aynı temelde sıralayın.

Fiyatlandırma

Tam Erişim

PROMIVO aboneliğiniz üzerinden aylık faturalandırılır. İstediğiniz zaman iptal edebilirsiniz.

Çalıştırmalar, planınızın ajan çalıştırma ve token kotasını tüketir. Bkz. plan sınırları

SSS

Bu finansal tavsiye midir?

Hayır. Bu, açıkça belirttiği varsayımlar altında, sizin sağladığınız rakamların bir analizidir. Yatırım yapmanızı önermez ve bunu her çıktısında belirtir. Yatırım kararları, durumunuzu bilen lisanslı bir danışman gerektirir.

Aidat veya vergi oranını bilmiyorsam ne olur?

Rakamı bilinmiyor olarak raporlar, belirtilen bir aralık kullanır ve sonucun bu aralık boyunca ne kadar değiştiğini gösterir — analizi bitmiş gösteren bir rakam uydurmak yerine.

Bu bir getiri hesaplayıcısından nasıl farklıdır?

Bir hesaplayıcı kirayı fiyata böler. Bu ise toplam edinme maliyetini oluşturur, her tekrarlayan maliyetten sonra net geliri modeller, başabaş doluluk oranını raporlar ve olumsuz senaryoyu çalıştırır. Fark genellikle fiili getiride birkaç yüzde puanı olarak ortaya çıkar.

Değerlendirmeler

Müşteriler bu ajanı çalıştırdıktan sonra değerlendirmeler açılır.

Bu ajanın farklı çalışmasını mı istiyorsunuz?

Neyin değişmesi gerektiğini anlatın, ekibimiz işletmenize özel bir sürümün kapsamını çıkarsın.

Bu ajanı özelleştir