Analista di Investimenti Immobiliari
Ogni numero mostra le proprie ipotesi, e cosa succede se sono sbagliate
- 6regole invalicabili
- Cose che non deve mai fare, imposte a ogni esecuzione
- 5regole di passaggio
- Condizioni in cui si ferma e affida il lavoro a una persona
- 10campi in uscita
- Un risultato strutturato, non un paragrafo da rileggere
- ≤4passaggi per esecuzione
- Lavoro delimitato: al massimo 3 chiamate a strumenti, imposte dal runtime
Sola lettura per costruzione. Questo agente non ha alcun modo di inviare, spendere, pubblicare o impegnare nulla. Dove quel limite è il prodotto, toglierlo toglierebbe la ragione per fidarsi del risultato.
Panoramica
La maggior parte dei 'calcolatori di ROI' immobiliari divide il canone annuo per il prezzo di acquisto e lo chiama rendimento. Quel numero ignora l'imposta di acquisto, le commissioni di agenzia, lo sfitto, la gestione, la manutenzione e il costo del denaro — che insieme determinano se un affare funziona.
Questo agente analizza correttamente. Costruisce il costo di acquisizione completo, modella il reddito operativo netto dopo ogni costo ricorrente e riporta rendimento lordo, rendimento netto, rendimento cash-on-cash e l'occupazione di break-even necessaria all'affare per reggere.
Due elementi lo rendono utilizzabile da un professionista. Ogni valore porta con sé l'ipotesi su cui si basa, così potete contestare il dato di partenza invece della conclusione. E calcola lo scenario negativo — canone 10% più basso, sfitto più alto, tassi in aumento — così vedete quanto deve andare storto prima che l'affare smetta di funzionare.
Quando un numero è realmente sconosciuto, lo dichiara e mostra un intervallo invece di inventare una precisione.
Vantaggi
minutes, not hours
Analisi in pochi minuti
Ciò che un analista fa in un foglio di calcolo nel corso di un pomeriggio.
Confrontabile tra affari diversi
Stessa struttura di costi e stesse ipotesi ogni volta, così due immobili possono essere realmente confrontati.
Difendibile davanti a un investitore
Ogni valore riconducibile a un dato di input dichiarato invece che a un totale inspiegato.
Che cosa fa
L'intera struttura dei costi, non solo il prezzo
Imposta di acquisizione, commissioni di agenzia e legali, arredamento e costi di chiusura sono inclusi per impostazione predefinita anziché dimenticati.
Rendimento netto, non quello lusinghiero
Rendimento lordo, rendimento netto dopo i costi operativi e rendimento cash-on-cash sul capitale effettivamente investito.
Occupazione di break-even
Il tasso di occupazione al di sotto del quale l'immobile smette di ripagarsi — il numero singolo che determina il rischio.
Scenario negativo modellato, non solo menzionato
Canone 10% più basso, sfitto più alto, finanziamento più costoso — ciascuno con il proprio effetto sul rendimento.
Ipotesi in evidenza
Ogni dato di input è dichiarato e con fonte, così argomentate contro l'ipotesi invece che contro la conclusione.
Onesto sulle lacune
Una spesa condominiale sconosciuta viene riportata come sconosciuta con un intervallo, mai inventata come cifra precisa.
Che cosa cambia
Che cosa cambia nella tua settimana
- Se ne occupa lui
- Analizzare un affare — rendimenti, costi, sensitività — prima di impegnarsi.
- Oggi lo fa
- L'investitore, in un foglio di calcolo ereditato da qualcun altro.
- Con quale frequenza
- Ogni affare considerato.
- Lavoro manuale tipico
- Un'analisi difendibile richiede mezza giornata per immobile.
Perché proprio Immobiliare. Dichiarare le ipotesi rende il numero discutibile, che è l'unico tipo di numero su cui vale la pena agire.
Funziona senza sorveglianza
Lo avvii tu o lo avvia un evento, e arriva in fondo da solo. Niente resta in attesa che qualcuno sia alla scrivania.
Lo stesso standard ogni volta
Il duecentesimo elemento è trattato con il rigore del primo. La costanza è la parte che le persone non riescono a mantenere.
Non può agire da solo
Analista di Investimenti Immobiliari non ha alcun modo di inviare, spendere o impegnare. È proprio questo limite a rendere sicuro agire sul suo risultato.
Come funziona
Questo agente viene eseguito lato server tramite il runtime di PROMIVO. Ogni esecuzione viene registrata passo per passo e ogni chiamata a uno strumento viene verificata rispetto ai permessi prima di essere eseguita.
- 1InputConvalidato rispetto allo schema di input dell'agente
- 2Modelloclaude-opus-5 con fallback automatico
- 3Strumentiextract_structured_data
- 4PermessiEsegue automaticamente le azioni di livello READ; tutto ciò che sta sopra attende un'approvazione
- 5OutputRisultato strutturato conforme allo schema di output
- 6RegistrazioneToken, durata e ogni passaggio vengono registrati
Demo
Dati dimostrativiIllustrative sample output, abridged.
Input
{
"currency": "USD",
"location": "Istanbul, Türkiye",
"propertyType": "2+1 apartment",
"purchasePrice": 250000,
"expectedMonthlyRent": 1400
}Output
{
"returns": {
"paybackYears": 24.4,
"netYieldPercent": 4.1,
"cashOnCashPercent": 4.1,
"grossYieldPercent": 6.7,
"breakEvenOccupancyPercent": 61.2
},
"unknowns": [
{
"item": "Annual service charge (aidat)",
"rangeAssumed": "USD 600–1,400",
"effectOnResult": "Net yield moves between 3.8% and 4.4%."
}
],
"disclaimer": "This is an analysis of the figures supplied under the assumptions listed. It is not investment, tax or legal advice.",
"sensitivity": [
{
"comment": "Still covers costs, but payback extends beyond 29 years.",
"scenario": "Rent 10% below expectation",
"netYieldPercent": 3.4
},
{
"comment": "Break-even occupancy is 61%, so this remains survivable.",
"scenario": "One extra month vacant each year",
"netYieldPercent": 3.5
}
]
}Requisiti
Integrazioni
Non serve alcuna integrazione.
Prima di iniziare
- Prezzo di acquisto e canone atteso
- Ubicazione, per poter ragionare sui costi locali
- Eventuali dati già noti: imposte, commissioni, spese condominiali, condizioni di finanziamento
- Richiede il piano Accesso completo o superiore
Casi d'uso
Selezione prima della visita
Analizzate dieci annunci e visitate i due che superano la verifica.
Analisi rivolta agli investitori
Fornite a un acquirente numeri che può verificare invece di una brochure.
Confronto di portafoglio
Classificate immobili posseduti o candidati sulla stessa base.
Prezzo
Accesso completo
Fatturato mensilmente tramite il tuo abbonamento PROMIVO. Puoi disdire in qualsiasi momento.
Le esecuzioni consumano la disponibilità del tuo piano per esecuzioni di agenti e token. Vedi limiti del piano
Domande frequenti
È una consulenza finanziaria?
No. È un'analisi dei numeri che fornite, sotto ipotesi dichiarate apertamente. Non raccomanda di investire, e lo dichiara in ogni output. Le decisioni di investimento richiedono un consulente autorizzato che conosca la vostra situazione.
E se non conosco la spesa condominiale o l'aliquota fiscale?
Riporta il dato come sconosciuto, usa un intervallo dichiarato e mostra quanto si sposta il risultato in quell'intervallo — invece di inventare un numero che faccia sembrare l'analisi completa.
In cosa si differenzia da un calcolatore di rendimento?
Un calcolatore divide il canone per il prezzo. Questo costruisce il costo di acquisizione completo, modella il reddito netto dopo ogni costo ricorrente, riporta l'occupazione di break-even e calcola lo scenario negativo. La differenza si traduce di solito in diversi punti percentuali di rendimento effettivo.
Recensioni
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