Analista de Inversión Inmobiliaria
Cada cifra enseña sus supuestos, y qué pasa si son erróneos
- 6reglas estrictas
- Cosas que nunca debe hacer, aplicadas en cada ejecución
- 5reglas de traspaso
- Condiciones en las que se detiene y entrega el trabajo a una persona
- 10campos de salida
- Un resultado estructurado, no un párrafo que tengas que releer
- ≤4pasos por ejecución
- Trabajo acotado: como máximo 3 llamadas a herramientas, impuesto por el entorno de ejecución
Solo lectura por diseño. Este agente no tiene ninguna vía para enviar, gastar, publicar ni confirmar nada. Cuando ese límite es el producto, quitarlo eliminaría la razón para confiar en el resultado.
Resumen
La mayoría de las «calculadoras de ROI» inmobiliarias dividen la renta anual entre el precio de compra y a eso lo llaman rentabilidad. Esa cifra ignora el impuesto de adquisición, los honorarios de agencia, la desocupación, la gestión, el mantenimiento y el coste del dinero — que juntos deciden si la operación funciona.
Este agente analiza en serio. Construye el coste completo de adquisición, modela el resultado operativo neto después de cada coste recurrente, e informa de la rentabilidad bruta, la neta, el retorno sobre el efectivo invertido y la ocupación de equilibrio que la operación necesita para sobrevivir.
Dos cosas lo hacen utilizable por un profesional. Cada cifra lleva encima el supuesto en el que se apoya, así que puedes discutir el dato de entrada en lugar de la conclusión. Y modela el escenario adverso — renta un 10 % por debajo, más desocupación, tipos al alza — para que veas cuánto tiene que torcerse antes de que la operación deje de funcionar.
Cuando un dato es realmente desconocido, lo dice y muestra el rango en vez de inventar precisión.
Beneficios
minutes, not hours
Un análisis en minutos
Lo que un analista hace en una hoja de cálculo a lo largo de una tarde.
Comparable entre operaciones
La misma estructura de costes y los mismos supuestos siempre, para que dos inmuebles se puedan comparar de verdad.
Defendible ante un inversor
Cada cifra rastreable hasta un dato enunciado, en lugar de un total sin explicar.
Qué hace
Toda la estructura de costes, no solo el precio
El impuesto de adquisición, los honorarios de agencia y notaría, el amueblamiento y los gastos de cierre entran por defecto en lugar de olvidarse.
Rentabilidad neta, no la halagadora
Rentabilidad bruta, neta después de costes operativos y retorno sobre el efectivo realmente invertido.
Ocupación de equilibrio
La ocupación por debajo de la cual el inmueble deja de sostenerse: la única cifra que decide el riesgo.
El escenario adverso modelado, no mencionado
Renta un 10 % por debajo, más desocupación, financiación más cara — cada uno con su efecto sobre el retorno.
Los supuestos, a la vista
Cada dato de entrada se enuncia y se atribuye, para que discutas el supuesto y no la conclusión.
Honesto con los huecos
Una cuota de comunidad desconocida se informa como desconocida y con un rango, nunca inventada como cifra exacta.
Qué cambia
Qué cambia en tu semana
- Se encarga de
- Analizar una operación — rentabilidades, costes, sensibilidades — antes de comprometerse.
- Hoy lo hace
- El inversor, en una hoja de cálculo heredada de otra persona.
- Con qué frecuencia
- En cada operación que se estudia.
- Esfuerzo manual habitual
- Un análisis defendible es media jornada por inmueble.
Por qué Inmobiliario en concreto. Enunciar los supuestos hace que la cifra sea discutible, y esa es la única clase de cifra sobre la que merece la pena actuar.
Funciona sin supervisión
Lo inicias tú o lo inicia un evento, y termina solo. Nada espera a que alguien esté en su mesa.
El mismo criterio siempre
El elemento doscientos se mide con el listón del primero. La constancia es la parte que las personas no pueden sostener.
No puede actuar por su cuenta
Analista de Inversión Inmobiliaria no tiene ninguna vía para enviar, gastar ni comprometer nada. Ese límite es justo lo que hace seguro actuar sobre su resultado.
Cómo funciona
Este agente se ejecuta en el servidor a través del entorno de ejecución de PROMIVO. Cada ejecución se registra paso a paso y cada llamada a una herramienta se comprueba contra los permisos antes de ejecutarse.
- 1EntradaValidada contra el esquema de entrada del agente
- 2Modeloclaude-opus-5 con reserva automática
- 3Herramientasextract_structured_data
- 4PermisosEjecuta acciones READ automáticamente; cualquier cosa por encima espera aprobación
- 5SalidaResultado estructurado conforme al esquema de salida
- 6RegistroTokens, duración y cada paso quedan registrados
Demostración
Datos de demostraciónIllustrative sample output, abridged.
Entrada
{
"currency": "USD",
"location": "Istanbul, Türkiye",
"propertyType": "2+1 apartment",
"purchasePrice": 250000,
"expectedMonthlyRent": 1400
}Salida
{
"returns": {
"paybackYears": 24.4,
"netYieldPercent": 4.1,
"cashOnCashPercent": 4.1,
"grossYieldPercent": 6.7,
"breakEvenOccupancyPercent": 61.2
},
"unknowns": [
{
"item": "Annual service charge (aidat)",
"rangeAssumed": "USD 600–1,400",
"effectOnResult": "Net yield moves between 3.8% and 4.4%."
}
],
"disclaimer": "This is an analysis of the figures supplied under the assumptions listed. It is not investment, tax or legal advice.",
"sensitivity": [
{
"comment": "Still covers costs, but payback extends beyond 29 years.",
"scenario": "Rent 10% below expectation",
"netYieldPercent": 3.4
},
{
"comment": "Break-even occupancy is 61%, so this remains survivable.",
"scenario": "One extra month vacant each year",
"netYieldPercent": 3.5
}
]
}Requisitos
Integraciones
No requiere integraciones.
Antes de empezar
- Precio de compra y renta esperada
- Ubicación, para poder razonar sobre los costes locales
- Cualquier cifra conocida: impuestos, honorarios, cuotas de comunidad, condiciones de financiación
- Requiere el plan Acceso total o superior
Casos de uso
Cribar antes de visitar
Analiza diez anuncios y visita los dos que sobrevivan.
Análisis para el inversor
Dale a un comprador cifras que pueda comprobar en lugar de un folleto.
Comparar cartera
Ordena inmuebles en cartera o candidatos sobre la misma base.
Precios
Acceso total
Se factura mensualmente con tu suscripción a PROMIVO. Cancela cuando quieras.
Las ejecuciones consumen la asignación de tu plan para ejecuciones de agentes y tokens. Consulta los límites del plan
Preguntas frecuentes
¿Esto es asesoramiento financiero?
No. Es un análisis de las cifras que tú aportas, bajo supuestos que enuncia abiertamente. No recomienda invertir, y lo dice en cada resultado. Las decisiones de inversión necesitan un asesor autorizado que conozca tu situación.
¿Y si no sé la cuota de comunidad o el tipo impositivo?
Informa de la cifra como desconocida, usa un rango declarado y muestra cuánto se mueve el resultado a lo largo de ese rango, en lugar de inventar un número que haga parecer terminado el análisis.
¿En qué se diferencia de una calculadora de rentabilidad?
Una calculadora divide la renta entre el precio. Esto construye el coste completo de adquisición, modela el ingreso neto después de cada coste recurrente, informa de la ocupación de equilibrio y modela el escenario adverso. La diferencia suele aparecer como varios puntos porcentuales de retorno real.
Reseñas
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